Penerapan Sanksi terhadap Pelanggaran Perizinan Pembangunan Real Estate: Studi Kasus Proyek Meikarta
Skor 0
by Fatimah Salsabila - 11/28/2017, 09:28

Iklan proyek apartemen Meikarta oleh PT Lippo Group

Proyek Meikarta yang dilaksanakan oleh Lippo Group di tahun 2017 ini sangat menarik masyarakat. Dimulai dari iklannya saja, yang bertema futuristik dengan mengangkat cerita pergi dari kota yang membuat tidak nyaman untuk tinggal di Meikarta. Dari promosi tersebut, proyek Meikarta berhasil menarik pemesanan dari konsumen sebanyak 99.300 unit dalam Grand Launching di bulan Agustus 2017. 

Namun dibalik itu, pembangunan apartemen Meikarta ini berkembang isu ketidaklengkapan perizinan. pada 31 Juli 2017, Wakil Gubernur Jawa Barat Deddy Mizwar mengeluarkan surat peringatan yang meminta proses pembangunan dan pemasaran Meikarta untuk sementara dihentikan sampai proses perizinan selesai. Sayang, permintaan tersebut tidak diindahkan. Pembangunan Meikarta melanggar ketentuan dalam UU No. 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun, UU No. 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dan UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan dan Gedung. Bahkan, iklan dan promosi dari Meikarta dinilai melanggar Pasal 62 UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, yang menyatakan bahwa promosi yang menyesatkan dapat dijatuhkan sanksi pidana.

Sebenarnya, di dalam UU No. 28 Tahun 2002 terdapat beberapa persyaratan administratif yang harus dipenuhi oleh pihak pengembang sebelum melakukan promosi kepada konsumen, yaitu status atas hak tanah, status kepemilikan bangunan gedung, dan izin mendirikan bangunan. Permasalahan pada proyek Meikarta adalah terletak di izin mendirikan bangunan atau IMB, dimana untuk membuat izin tersebut perlu adanya beberapa proses seperti studi AMDAL. Hal tersebut didukung pula dengan Pasal 42 UU No. 20 Tahun 2011, bahwa pemasaran dapat dilakukan setelah adanya izin seperti IMB. Proyek Meikarta dipromosikan kepada konsumen sebelum IMB PT Lippo Cikarang terbit. Inilah kemudian yang membuat pemerintah kabupaten dan provinsi setempat meminta untuk menghentikan proses promosi Meikarta sampai perizinannya selesai. 

Tentu ada beberapa alasan mengapa pelanggaran perizinan ini lolos dari aturan hukum yang berlaku. Ternyata, masih banyak juga beberapa ketidakjelasan didalam undang-undang itu sendiri sehingga menimbulkan celah hukum, seperti contohnya:

  1. Adanya ketidakjelasan aturan terkait pemasaran dalam UU No. 20 Tahun 2011 maupun UU No. 1 Tahun 2011. Ketidakjelasan aturan pemasaran ini membuat kesalahpahaman seperti misalnya terkait promosi apakah termasuk lingkup dari pemasaran. Selain itu juga terkait “perizinan pembangunan rumah susun” yang dimaksudkan dalam Pasal 42 ayat (2) UU No. 20 Tahun 2011, tidak ada keterangan lebih lanjut izin apa saja yang dimaksud.
  2. Ketidaksinkronan antara Pasal 42 dengan Pasal 45 UU No. 1 Tahun 2011 sehingga menimbulkan celah hukum bagi pengembang untuk tetap melakukan promosi meskipun izin belum terbit. Pasal 42 mengharuskan pengembang untuk memenuhi sejumlah persyaratan sebelum melakukan pemasaran, akan tetapi Pasal 45 dapat ditafsirkan bahwa ketentuan Pasal 42 dapat dikecualikan selama pengembang tidak mengambil dana lebih dari 80 persen dari konsumen. Ketentuan ini membuat pengembang leluasa memungut uang kepada konsumen sebelum izin diterbitkan baik dengan alasan uang muka (down payment) atau bentuk-bentuk lainnya.
  3. Tidak ada ketentuan sanksi terhadap pelanggaran baik terhadap Pasal 42 UU No. 20 Tahun 2011 dan Pasal 42 UU No 1 Tahun 2011. Sanksi hanya dikenakan terkait dengan pelanggaran aturan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang diatur dalam Pasal 43 ayat (2) UU No. 20 Tahun 2011. Menurut Pasal 43 ayat (1) UU No. 20 Tahun 2011 PPJB tersebut dibuat dihadapan notaris. Sehingga terdapat celah hukum, yaitu tidak dibuatnya PPJB oleh Pengembang agar tidak dapat dikenakan Pasal 43. Hanya menerbitkan surat pendahuluan untuk pembayaran uang muka dan tidak dihadapan notaris. Sehingga pengembang dapat terlepas dari sanksi pidana terhadap pelanggaran Pasal 43 ayat (2) UU No. 20 Tahun 2011.

Sekarang, mari kita lihat dari sisi hukum administrasi negara. Menurut Philipus M. Hadjon, izin ialah salah satu instrumen yang paling banyak digunakan dalam hukum administrasi untuk mengemudikan tingkah laku para warga. Oleh karena itu, pelanggaran terhadap izin dapat dikenakan sanksi secara administratif. Sanksi administratif pada dasarnya terdiri atas empat macam, yaitu:

  1. Paksaan Pemerintahan (Bestuursdwang)

Paksaan pemerintahan merupakan tindakan nyata yang dilakukan organ pemerintah atau atas nama pemerintah untuk memindahkan, mengosongkan, menghalang-halangi, memperbaiki pada keadaan semula apa yang telah dilakukan atau sedang dilakukan yang bertentangan dengan kewajiban-kewajiban yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan. Contohnya pada pengusaha yang membangun industri di daerah pemukiman penduduk, yang berarti mendirikan bangunan tidak sesuai dengan RT RW yang ditetapkan pemerintah, maka pemerintah dapat langsung menerapkan bestuursdwang.  Hal ini juga dapat diterapkan dalam pelanggaran yang tidak bersifat substansial, seperti seseorang mendirikan rumah tinggal di daerah pemukiman, tanpa IMB. Pemerintah tidak langsung menggunakan paksaan pemerintahan, dengan membongkar rumah tersebut, karena masih dapat dilakukan legalisasi, dengan cara memerintahkan kepada pemilik rumah untuk mengurus IMB. Jika perintah mengurus IMB tidak dilaksanakan maka pemerintah dapat menerapkan bestuursdwang, yaitu pembongkaran.

  1. Penarikan kembali keputusan (ketetapan) yang menguntungkan

Penarikan kembali Ketetapan Tata Usaha Negara yang menguntungkan dilakukan dengan mengeluarkan suatu ketetapan baru yang isinya menarik kembali dan/atau menyatakan tidak berlaku lagi ketetapan yang terdahulu. Ini diterapkan dalam hal jika terjadi pelanggaran terhadap peraturan atau syarat-syarat yang dilekatkan pada penetapan tertulis yang telah diberikan, juga dapat terjadi pelanggaran undang-undang yang berkaitan dengan izin yang dipegang oleh si pelanggar. Penarikan kembali ketetapan ini menimbulkan persoalan yuridis, karena di dalam HAN terdapat asas het vermoeden van rechtmatigheid atau presumtio justea causa, yaitu bahwa pada asasnya setiap ketetapan yang dikeluarkan oleh Badan atau Pejabat Tata Usaha Negara dianggap benar menurut hukum. Oleh karena itu, Ketetapan Tata Usaha Negara yang sudah dikeluarkan itu pada dasarnya tidak untuk dicabut kembali, sampai dibuktikan sebaliknya oleh hakim di pengadilan.

  1. Pengenaan Uang Paksa (Dwangsom)

Menurut pendapat N.E. Algra, tentang pengenaan uang paksa ini, menurutnya, bahwa uang paksa sebagai hukuman atau denda, jumlahnya berdasarkan syarat dalam perjanjian, yang harus dibayar karena tidak menunaikan, tidak sempurna melaksanakan atau tidak sesuai waktu yang ditentukan, dalam hal ini berbeda dengan biaya ganti kerugian, kerusakan, dan pembayaran bunga. Menurut hukum administrasi, pengenaan uang paksa ini dapat dikenakan kepada seseorang atau warga negara yang tidak mematuhi atau melanggar ketentuan yang ditetapkan oleh pemerintah sebagai alternatif dari tindakan paksaan pemerintahan.

  1. Pengenaan Denda Administratif

Menurut pendapat P de Haan DKK menyatakan bahwa, terdapat perbedaan dalam hal pengenaan denda administratif ini, yaitu bahwa berbeda dengan pengenaan uang paksa yang ditujukan untuk mendapatkan situasi konkret yang sesuai dengan norma, denda administrasi tidak lebih dari sekedar reaksi terhadap pelanggaran norma, yang ditujukan untuk menambah hukuman yang pasti. Dalam pengenaan sanksi ini pemerintah harus tetap memperhatikan asas-asas hukum administrasi, baik tertulis maupun tidak tertulis.

Kasus Meikarta di atas termasuk dalam sanksi paksaan pemerintah, dan melihat kondisi dari pemasaran Meikarta sendiri yang sudah dipesan oleh banyak konsumen, maka sangat mungkin untuk terjadi wanprestasi. Permasalahan ini bukan hanya mengenai izin dari satu proyek, namun lemahnya undang-undang yang mengatur sehingga banyak proyek pembangunan yang lolos hukum. Oleh karena itu, perlu ada beberapa solusi, yaitu:

  1. Menyelesaikan proses Izin Mendirikan Bangunan (IMB) bagi pihak PT Lippo Cikarang dalam proyek pembangunan Meikarta dan tidak melakukan proses pemasaran sampai IMB telah resmi dibuat untuk proyek Meikarta. Mengingat bahwa sebelum Pemerintah dapat melakukan bestuurdwangatau paksaan, terdapat kesempatan untuk legalisasi atau menyelesaikan izin terkait.
  2. Revisi UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dan UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Dalam materi revisi UU No. 20 Tahun 2011 pada pasal 42 perlu menambahkan klausul mengenai proses perizinan yang terdapat dalam Pasal 42 UU Rumah Susun, agar dapat menentukan kapan pemasaran dapat dilakukan dalam proses perizinan dan sanksi apakah yang akan dikenakan apabila melanggar ketentuan tersebut.
  3. Pembentukan Badan Pengawas Properti oleh Pemerintah yang beranggotakan lintas instansi seperti: Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, asosiasi pengembang perumahan, Otoritas Jasa Keuangan, dan kepolisian. Badan tersebut hendaknya sedari awal telah dapat mengawasi praktik pemasaran properti termasuk pemasaran aparteman dengan sistem pre-project selling. Pembentukan badan ini dimungkinkan berdasarkan Pasal 83 huruf h UU No. 20 Tahun 2011 yang menyatakan bahwa salah satu wewenang pemerintah adalah menyelenggarakan koordinasi pengawasan pelaksanaan peraturan perundang-undangan di bidang rumah susun.

Kasus seperti halnya Meikarta ini bukan hal yang baru, namun akan sangat baik apabila terdapat kejelasan dalam regulasi untuk mempermudah proses perizinan. Hemat penulis, tidak hanya soal peraturan yang harus dibenahi oleh pemerintah, menjadi kesadaran pula bagi kita sendiri agar mampu mengenali legalitas dari apa yang kita akan beli. 

-

 

Sumber:

PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN

Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung

Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun

Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintah

Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 24/PRT/M/2007 tentang Pedoman Teknis Izin Mendirikan Bangunan Gedung

BUKU

Hadjon, Philipus. 1993. Pengantar Hukum Perizinan. Surabaya: Yuridika.

HR, Ridwan. 2006.  Hukum Administrasi Negara. Jakarta: Raja Grafindo Persada.

Santoso, Urip. 2014. Hukum Perumahan. Jakarta: Kencana.

Siahaa, Marihot. 2008. Hukula Bangunan Gedung di Indonesia. Jakarta: RajaGrafindo Persada.

Sujamto. 1986. Beberapa Pengertian di bidang Pengawasan. Jakarta: Sinar Grafika.

Suryono, Agus. 2001. Teori dan Isu Pembangunan. Jakarta: UM-Press.

JURNAL DAN MAKALAH

Hakim, Zulfan , 2014, “Izin Sebagai Instrumen Pengawasan Dalam Mewujudkan Pemerintahan Yang Baik”.

Nola, Febryka. 2017, “Permasalahan Hukum Dalam Praktik Pre-Project Selling Apartemen”. Majalah Info Singkat Vol. IX No. 18.

Raharja, Fauzani. 2013, “Penegakan Hukum Sanksi Administrasi Terhadap Pelanggaran Perizinan”.

WEBSITE

http://digilib.unila.ac.id/8760/13/BAB%20II.pdf

http://www.paramount-land.com/tag/pengertian-real-estate-menurut-para-ahli/

http://erepo.unud.ac.id/11236/3/8c379860ff4f48461df8991c7307ea58.pd

https://tirto.id/mencari-fulus-saat-izin-meikarta-belum-terurus-cuZG

 http://www.hestanto.web.id/perizinan/

http://e-journal.uajy.ac.id/4821/3/2MIH01448.pdf

@yuriknights/lokasi-dan-apa-itu-meikarta-ce84160cbb66">https://medium.com/@yuriknights/lokasi-dan-apa-itu-meikarta-ce84160cbb66

https://media.neliti.com/media/publications/65220-ID-penegakan-hukum-sanksi-administrasi-terh.pdf

https://legaleraindonesia.com/ombudsman-lippo-langgar-uu-karena-promosi-meikarta-sebelum-ada-imb/

https://tirto.id/ombudsman-nilai-izin-lahan-meikarta-belum-jelas-cu8y

 

 

 

Credits to: rekan sesama penulis Humaira Ihsani dan Dinda Putri Mulia

Dibaca 355 kali
Dikategorisasi sebagai Properti
Ditandai sebagai
Dilisensi sebagai Atribusi (CC BY)
Fatimah Salsabila Tamu di Hukumpedia.com

Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Diponegoro


Contact
Location Kota Semarang
Posts 0
2017-12-04 13:46:33
Mantap jiwa ini
2017-12-02 12:12:41
keren banget ini
Topik Pilihan
Topik Terhangat
Artikel Hukumonline.com